观点网当下物业行业正经历一轮深度洗牌，前期盲目扩张、重规模轻运营的发展模式难以为继，"物业撤场"、收缴率承压、盈利收窄等共性难题持续摆在所有从业者面前，倒逼行业重新回归服务本源。
8月13日上午，2026博鳌物业暨城市服务大会在海南蓝湾绿城威斯汀度假酒店召开，本次大会以"服务的修炼"为主题，行业精英齐聚一堂，毫无吝啬地向外界分享自己的真知灼见，共同探讨行业出路与服务新边界。
与会嘉宾分别从长期主义经营、商业模式重构、社区康养增值、数据资产挖掘、海外市场拓展、AI 与智能机器人落地应用等维度分享实践经验，辩证探讨科技工具与人本服务的平衡关系。
尽管给出的突围方向各不相同，但各方基本形成了一个共识：行业转型的核心，不在于不断拓宽业务版图，而在于沉下心打磨服务基本功。
无论是智慧设备、数字化平台，还是社区增值业务、全域城市服务拓展，都只是服务落地的载体，居民真实的居住需求、城市精细化治理诉求，才是企业可持续经营的根本锚点。
行业出路在何方？
物业行业正从"规模竞赛"转向"专业竞赛"，从空间、内容、能力以及定位四个层面创新升维，进行着一场系统性的价值边界重构。2026年，既是"十五五"开局之年，也是物业暨城市服务赛道从"管理"思维迈向"服务"思维的关键之年。
保利发展旗下保利物业党委副书记，保利城市建设服务有限公司董事长靳勤表示，物业服务行业的升级从来都不是追风风口的短期博弈，而是一张蓝图绘到底的长期主义远征。时代浪潮之下，物业服务的定位正在发生根本改变，从单一的空间管理者迈向综合的城市运营者。
靳勤，保利物业这十年的探索核心就是处理好"守与变"的辩证关系。
保利发展旗下保利物业党委副书记，保利城市建设服务有限公司董事长 靳勤
所谓守，是十年以来始终不渝、毫不动摇的三条根本底线：一是守方向，永远跟着国家的战略，不碰红线，紧跟城市更新和治理现代化的步伐走；二是守本色，永远跟城市特色相融，拒绝千城一面的复制，深挖每一个项目的文化基因；三是守初心，永远跟老百姓的诉求相呼应，深耕民生服务的一线，兑现为民服务的央企本色。
正是在这份坚守的基础上，保利物业才没有偏离公共服务的主赛道，稳步完成了从单一城市空间维护到全域一体化城市综合运营的跨越式升级。
彩生活服务集团副总裁于海华提出，物业行业目前面临着三大困局：在商业上的模式失灵、利润承压；在外部的舆论污名化、信任赤字严重；在内部的管理粗放、口碑基础薄弱。
与此同时，她还提出在逆境中破局的核心主要有两个。一是重构商业模式，向外破局。从服务者向价值共生者转型，用透明化重塑信任基石，尝试阳光酬金制模式、落实质价相符承诺等。在增值服务方面，选择打造差异化选品策略，做"人无我有"的特色生意，其中在社区养老方面，彩生活与光大养老合作，在成都成功实现业务落地，并已经实现扭亏为盈。
二是精细化运营+AI技术赋能。彩生活构建了人员、服务、设备、客户四维的精细化体系，实现了对业主的精准服务和有温度的服务。同时全面拥抱AI技术，通过AI外呼、智能派单、远程巡检等工具，实现了服务的显性化。
彩生活服务集团副总裁 于海华
招商积余党委委员、副总经理兼医养公司（招商观颐）党支部书记、总经理文艳红表示，物业服务在居家生活保障、"一老一幼" 服务托付领域具备广阔发展空间，是行业应当重点挖掘的差异化增值业务方向。
她指出，对比五年前及更早阶段，能够明显感受到顶层层面对居家社区养老领域的重视，相关政策在制度设计与落地细则层面已形成诸多衔接。自去年起，相关政策已由政策吹风阶段转入实质性落地实施阶段。
文艳红介绍，招商观颐为集团旗下专业康养平台，业务并不局限于养老板块，早在十年前便覆盖医院、养老、健康管理等业务板块，服务链条涵盖月子照护至安宁疗护，具备完整全生命周期服务实践。
在服务理念方面，招商观颐倡导 "吃得好、睡得好、心情好、运动好" 的社区健康理念；业务模式层面，秉承"左手牵政府，右手牵业主"打造一个"公益+增值"的双轨服务体系，目前已正式运营五处相关站点，另有五处正在筹建；在人员管理层面持续迭代优化，除组织架构适配外，重点推动物业人员补齐康养专业素养、康养从业人员熟悉物业作业流程与现场场景，在机制层面开展大量探索。
招商积余党委委员、副总经理兼医养公司（招商观颐）党支部书记、总经理 文艳红
星河智善生活集团副总经理、运营管理中心总经理李海若认为，物业公司在数据资产背景下的价值将得到重新定义。
他指出，资产价值与物业收缴率强相关。一线运营反馈显示，当前物业费收缴率偏低的核心诱因，并非物业服务品质问题，而是整体经济环境下行、业主持有资产贬值，导致业主付费意愿下降。
尽管当前行业内多数物企均在推进数智化转型，但传统的数字化降本增效模式存在明显瓶颈，单纯依托运营成本优化难以有效撬动资产保值增值。基于此，行业亟需创新发展路径，依托数据资产建设挖掘全新增长点，探索助力持有型不动产资产保值增值的全新发展模式。
李海若还表示，物业公司未来的核心能力有三个：一是把服务做好；二是把运营做精；三是把数据做成资产。
下一个十年，既要比谁管得细，还要比谁更能让资产保值增值，从数智化走向数据资产，从物业原成本中心的定位走向价值中心的定位，从服务执行者走向资产价值协同的管理者。这是物业企业正在经历的转型，也是未来的增长方向。
星河智善生活集团副总经理、运营管理中心总经理 李海若
东原仁知城市运营服务集团董事长罗韶颖则认为服务出海是一个躲不过去的命题。
她提出一个现象：从2020年开始，中国服务业的增加值已经是制造业增加值的两倍多；同时，仅批发零售、住宿和餐饮等衣食住行相关的服务，便占制造业一半的GDP。因此，当国内市场卷到不能再卷时，出海无疑是一个理所当然的选项，且这个选项既适用于制造业，也适用于服务业。
罗韶颖称出海是一个"小步慢跑"的过程。据她介绍，东原仁知城市运营服务集团于2022年开始做产业清洁机器人，直到2026年旗下天策智能分别在国内和国外运营智慧清洁服务解决方案才正式出海，仅出海这一步便花费了三年时间。
她表示，现实中出海是要打造一个全新的产品，需洞察当地需求，且涉及到政策的多变、资质合规、劳工文化、语言、当地政府部门的办事习惯等等。于是她提出建议，出海必须寻找一个合作方，这是一个必答题。
东原仁知城市运营服务集团董事长 罗韶颖
以科技打破服务新边界
当传统物业服务的边界被打破，科技正在重新定义"服务"的维度，成为行业提效、增值、破圈的核心引擎。
雅生活集团首席信息官、信息中心总经理肖翔表示，2025-2026年是企业级AI应用大爆发的元年，物业行业需要花费一点精力来推行业务标准化，并且拥抱AI。
据介绍，雅生活接下来将会在数字员工和智慧场景的打造上持续投入，包括多大模型的生态构建，知识库的不断丰富和优化，更多场景下的AI智能体的引入。
此外，公司今年将实现日均亿级的token消耗，并在内部14个BU进行产品的快速落位，包括信息系统、数据治理和AI工具，优先服务内部业务，部分智能体也会向行业进行输出，为不同生态的客户服务提供共性的工具能力，并接受市场考验。
肖翔强调，所有的数智化平台、AI智能体和机器人的应用，目的从来不是为了替代人，而是希望能够通过科技重构服务的意义，让物业人从重复低效的劳作中释放，回归到有温度的，面对面服务当中去。
雅生活集团首席信息官、信息中心总经理 肖翔
无独有偶，碧桂园服务集团副总裁、旗下智慧物联(PARA)集团总裁兼COO潘品毅也很重视人的价值。
他表示在智能化设备与机器人规模化投入应用的过程中，公司始终重点关注所辖近30万名一线从业人员的职业发展路径。唯有系统性打通一线人员职业升级路径，才能真正推动行业高质量发展。
他还指出，碧桂园服务自研机器人更多是不得已，目前已经累计投入四亿元，主要面向很有痛点的场景，例如各种住宅的清洁场景、车库场景、楼栋场景、门岗场景等。
潘品毅判断，未来五年会有越来越多的商品房变成机器人友好型。在数据层面，会有更多的设施设备维护数据、经营运营管理数据用于数字孪生。在空间层面，无论是数字孪生还是机器人友好型都会根本性改变未来住宅整体的状态和工况。
碧桂园服务集团副总裁、旗下智慧物联(PARA)集团总裁兼COO 潘品毅
壹智控机器人创始人兼首席执行官林木雄表示，当前许多物业服务场景都可以应用机器人，但是首先要看有没有经济价值。有经济价值的场景主要包括清洁类、重复性高的工作，比如24小时巡逻、配送等。但他也指出，需要情绪价值、现场判断、有温度的服务没必要用机器人，这些都属于不适用的场景。
在主持"服务新边界"主题讨论会时，广东省房协专家委主任委员、湾区首发经济智库专家黎振伟亦发表自己的看法。
他表示，物业行业身处存量时代，同时拥有民生定位锚定、科技赋能加持、政策导向支持的三重机遇，向外拓规模容易，向内深耕很难。采购科技硬件容易，让科技匹配真实的服务场景很难。喊出深耕理念容易，在合规的前提下把服务落地更难。
规模不等于实力，设备也不等于服务能力，物业的本质终究是与人打交道的民生服务，需吸取上一轮风口的教训，回归服务的本质，兼顾经营效益、服务温度、合规底线，行业才能够行稳致远。
主题讨论会：服务新边界
主持嘉宾：广东省房协专家委主任委员、湾区首发经济智库专家黎振伟
对话嘉宾：金科智慧服务集团股份有限公司董事长 夏绍飞；碧桂园服务集团副总裁、旗下智慧物联(PARA)集团总裁兼COO 潘品毅；福龙马集团股份有限公司副总裁 黄英君；壹智控机器人创始人兼首席执行官 林木雄；北京金诚同达(上海)律师事务所高级合伙人 贺国良
金科智慧服务集团股份有限公司董事长夏绍飞对此深表认同。他指出，金科服务在退市之后更加聚焦于做十米宽、百米深的事情，这个更有意义。
他表示，公司业务战略调整之后，整体经营业绩变化很大，每年的收缴率都在上升，每年的现金流都在提升。
夏绍飞还介绍，科技赋能带来的效率提升有限，现阶段公司更关注解决一线员工的效率提升，减少一线员工等待的问题。对于科技赋能，公司更多的投入主要在于提升业财、报事、采购的效率。未来，机器还是要用，但至少现在没有看到纯机械能比人的效率更高。
碧桂园服务集团副总裁、旗下智慧物联(PARA)集团总裁兼COO潘品毅也表示，在智能化设备与机器人规模化投入应用的过程中，关键在于构建人员与智能体、机器人的协同作业模式。
他还表示，从行业场景落地来看，住宅物业服务场景复杂度高，目前市场上尚无成熟的技术与服务商能够完全适配住宅全域落地需求，单纯引入机器人硬件设备无法实现效能释放。于是公司主动投入，不断试错与迭代升级数字化，既能给一线人员带来职业发展，也为真正长远的发展奠定竞争基础。
北京金诚同达(上海)律师事务所高级合伙人贺国良则提出，目前行业内存在大量带资进场现象。他认为这突破了物业公司的界限，既不具有可持续性，还有合规风险。
同时贺国良还称，物业行业非常有利于AI、机器人的尝试。因为物业场景下可验证的数据非常明确，所以尽管物业是一个传统行业，依然有利于高科技行业入场进行验证，而且物企的业务边界很清晰，作为一个壳资源比很多公司都更干净。
福龙马集团股份有限公司副总裁黄英君预测，在环卫领域再过五年时间，机器人渗透率超过50%的规模化项目就会出现。
他表示，机器人最难的是要理解识别复杂的物理世界，并跟物理世界进行交互。但经过这几年学术界、企业界的共同探索，解决机器人的终极问题的方法论已经诞生，即VLA+世界模型，之后便是等待通用人工智能的成熟。
黄英君还指出，机器人产品要想实现好用、省心和省钱，则需要做好三件事情：一是正确理解和与复杂物理世界交互；二是要有很好的供应链；三是要成为一个非常好的产品的集成商。
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