“以收储作为手段，尽可能为老百姓和房地产做好优化配置，最大化存量不动产的综合价值，就是当下的目标。”
文 /巴九灵
最近，深圳大学打算花5.336亿元，买下一整栋楼给学生当宿舍。
据报道，随着研究生扩招，深圳大学的宿舍越来越不够住，但校区周边已经很难再腾出一块地建宿舍，于是，学校换了个思路：既然没地方盖新的，不如直接买现成的。
一千多公里外的上海，杨浦区正在推进复兴岛转型为全球创客岛，过去岛上的老厂房、老仓库，被重新改造为办公楼、创客公寓、室内外演艺空间，等待着海内外知名企业入驻。
复兴岛
图源：杨浦区
一个把商品房改成学生宿舍，一个把老工业区改成新兴科技园区，看上去并无关联的两件事，却指向了同一个变化——给闲置下来的房子和土地重新规划用途。
这背后，有一个近些年房地产市场频繁出现的关键词：收储。
所谓收储，是指地方政府指定的国企等主体，出手收购闲置商品房、二手住房或存量土地，再将收购的房屋和土地用于保障性住房、人才公寓等。这项政策既能帮助房企回笼资金、帮助居民置换住房，也承担着消化库存、稳定楼市的任务。
自2024年5月收储政策铺向全国，至今已经推进了两年多。这两年多来，大量项目落地，大家的关注点也变得更加具体：各地投入了多少钱、收了多少房屋和土地？这些收购有没有减轻库存压力、托住房价？那些被收去的房屋和土地，被改造成什么、流向了哪里？
面对这些问题，我们不妨来看看收储的两本账。
楼市账第一本楼市账，计算的是收储消化了多少库存、对市场产生了多大影响。
这两年来，不同城市收储进展各不相同，目前并没有一份完整的全国账本。并且，“收储”本身是一个大概念，其中包含的各类业务，冷热程度和落地节奏差别很大。
58安居客研究院院长张波指出，“以旧换新”在各地很早就有声量，但实际落地效果一般；“收商品房”转保障房受制约、节奏分化；“收土地”是当下推进最快的；“收商业、工业地产”则是中长期真正的大蓝海。
所谓“以旧换新”，是指针对想要置换新房且老房符合条件的居民，政府牵头收购他们的二手房，居民拿到资金或房票后换购改善型住房。
早在2024年6月，全国就已经有70多个城市推行了住房“以旧换新”政策，但都没有形成特别大的势能。到了今年2月，全国楼市风向标上海也加入了这一行列，7月底，徐汇、浦东、静安三区共完成收购551套二手房。
放在上海庞大的二手房市场中，551套并不显眼。2026年上半年，上海二手房累计成交14.7万套，截至5月31日，一财估算上海二手房真实挂牌套数约为10.3万套。因此，“以旧换新”政策目前并非二手房去库存主力，对二手房价格的影响相对有限。
二手房之外，存量商品房也是各地收储的重要目标。据易居研究院在今年5月的估算，当前被收购的存量商品房中，约50%被改造为保租房，约20%被改造为人才房/青年公寓。
图源：上海易居房地产研究院
郑州是其中代表。早在2025年初，郑州就已经累计收购了12.5万套存量商品房，运营人才公寓8.6万套，还建设了14万套公租房。
如此大规模的收购帮助郑州缓解了一部分库存压力。克而瑞数据显示，2026年5月末，郑州楼市狭义库存同比下降约24%—26%，但是，去化周期仍高达约20个月（超过18月意味着库存压力大），并且，库存下降也没有立刻转化为房价企稳，2026年7月，郑州新房和二手房房价分别同比下降4.9%和5.8%。
而在郑州之外，“收存转保”较多的城市如长春、贵阳、重庆等，规模约为数千套，实际体量并不算大。财经评论员刘晓博表示，一线二线城市财政相对宽裕，收储量比较大，三四五线城市地方财政压力大、外来人口少，收购量普遍较小。
相比起收二手住宅和存量商品房，土地收储的进展显然更快。
截至今年6月末，全国各地公示拟收储闲置土地超6000宗、总面积超3.1亿平方米、总金额超8100亿元，已发行专项债约3996亿元。中指研究院表示，今年上半年，一些省的土地专项债月均发行量虽然较2025年有所下降，但仍保持较大发行力度。
对于开发商而言，出售这些还未开发的土地，不仅能够及时补充现金流，也避免了投钱开发后反而可能亏损的风险；对于城市而言，收回尚未开发的闲置土地，既可以根据新的需求发展新的用途，也能在短期内减少一批潜在住房供应，避免现有库存尚未消化，新的供应又不断增加。
最后，除了二手住宅、存量商品房和闲置土地，存量商业地产、工业地产也属于收储的对象。张波认为，这可能是中长期最具潜力的方向。他表示：“当下商业过剩已然明显，把这些‘晒太阳’的房地产收过来，改造后用作人才房、医院等，既消化了最过剩的资产，又补了最短缺的公共服务，各地的发挥空间才刚刚打开。”
总体来看，这两年多来，收储对稳定楼市、去库存起到了一定的作用，在具体项目上，也能够帮助房企缓解压力、帮助想换房的居民打通“卖旧买新”的链条。但是，收储政策尚未成为改变全国楼市走势的决定性力量，对房地产市场的作用相对分化。
不过，库存和房价只是收储的“楼市账”，房屋和土地被收购以后，能否根据新的需求重新规划、改造和运营，产生更长久的价值，才决定了这些资产是不是真正被盘活。
而收储的另一本“城市账”，记录的正是“怎么用”。保租房、人才公寓只是较为常见的答案，在一些城市，更新鲜的用途正在被不断开发。
城市账
虽然各地收购的房屋大多被改造成保租房，但同样是解决居住需求，具体做法也不尽相同。
比如，杭州市安居集团收购万科·河语光年府两幢公寓后，没有简单改成低价出租房，而是交给专业公司运营，改造成面向中高端白领的服务式公寓，月租金2800—3350元，开业当天签约率高达80%，随后很快满租。
除了个人租住，高校、企业等机构的集体需求也成了新方向。苏州相城区一家电子科技企业搬迁后，没有重新盖宿舍，而是通过房屋调换拿到了中心城区的存量商品房，用来安置300多名员工。
从保租房、人才房，到学生宿舍、员工宿舍，被收购的房屋正对应越来越细分的“住”的需求，而在“住”之外，存量房地产也开始承载更多城市功能。
比如，上海把老工业区改成了新兴科技园区，武汉则把医院搬进了写字楼。7月，武汉市第六医院府河院区正式开诊，这家医院由31层写字楼改造而成，是2024年底武汉市第六医院从湖北恒泰天纵控股集团处收购的，院方测算，相较于从头新建一家医院，改造既有写字楼可以节省35%—45%的投资。
图源：武汉宣传
养老、育儿、教育、文化等用途都开始加入这张清单。辽宁省已经明确，政府、市场主体可以收购存量商品房开发建设养老机构、养老社区；湖南省提出，可以收购存量商品房免费作为创业大学生和青年人才的创业场地；重庆直接把商办楼能够承载的功能列了个遍：社区老年大学、托幼照料、社区食堂、美术馆、图书馆、演出剧场……
这些新兴用途的出现，不是地方政府突然有了更多“脑洞”，而是收储的政策边界在两年多来不断放宽。
2024年5月，3000亿元保障性住房再贷款刚刚推出时，一个城市原则上只能选定不超过两家地方国企作为收购主体，收购对象主要是房企已经建成但尚未售出的商品房，收购后定向用作保障性住房，规则相当严格。
关键的转折出现在2025年。这一年，政府工作报告提出：盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。短短几十个字，给地方政府打开了相当大的操作空间，收储的边界开始沿着三个方向不断扩展：
谁来收，从地方国企，向住房租赁企业、产业园区运营机构、医院、高校等主体延伸；
收什么，从开发商的未售新房，扩大到闲置土地、居民二手房、闲置商办等；
收来做什么，从保障房，扩大到安置房、青年公寓、学生宿舍、医院、创业基地等。
建设中的楼盘
如今，房地产库存已经从“卖不掉的房子和土地”变成了“可以被重新规划的城市空间”。上海楼市意见领袖白小姐指出，这不是简单的楼市救市政策，而是房地产转型的方向——以收储作为手段，尽可能为老百姓和房地产做好优化配置，最大化存量不动产的综合价值，就是当下的目标。
至此，收储的两本账也逐渐清晰：在“楼市账”上，它可以帮助城市消化库存、稳定房价、缓解房企资金压力；在“城市账”上，它让闲置的房屋和土地被重新利用起来，匹配城市真正的需求。
不过，这两本账最终能不能算得过来，都取决于同一个前提：项目能够真正落地并长期运营下去。
对于一个收储项目而言，这至少要回答四个问题：收得上来吗？收上来的房子改得动吗？改好的房子有人需要吗？收储这笔账能长期算过来吗？
四个难题
摆在收储面前的第一道难题，就是合适的房子、土地能不能收上来。
许多房企和个人业主在高位拿地或购房，自然不愿意大幅折价出让，而收购方收去的房子通常要用作保障房、宿舍等，租金和收益受到限制，如果收购价格过高，项目后续很难实现收支平衡，因此，收购价格并不容易谈拢。
张波补充道，收储保障房大多要满足“一现、两防、三合适”——现房、防风险防隐性债务、位置/面积/价格合适，但同时，价格上限是同地段保障性住房重置价（划拨土地成本+建安成本+不超过5%利润），远低于市场价，因此，大部分开发商不愿“割肉”，各地区由于市场行情差别大，收储推进的差别也很大。
其次，即便价格谈妥、房子成功收上来，大多也不能直接投入使用，改造同样复杂。
以湖北大学将商品房改造成学生宿舍的项目为例，从建筑、结构，到给排水、消防、通暖、电气，都要重新规划设计并进行改造。
武汉阳逻项目适应性改造费用占总投资的13%
图源：上海易居房地产研究院
因此，张波提醒道，一定要注意合规前置，尤其是消防、规划、产权等问题别先买后补，前期就需要落实好合规的处理方案；白小姐则指出，存量建筑改变用途涉及多部门审批，目前审批功能转换制度障碍依然困扰着很多地方。
改造完成后，收储的第三道难题也随之而来——改好的房子有人需要吗？
学生宿舍、职工宿舍通常对应着明确的人群，需求相对容易判断，但保租房、人才公寓、养老机构等项目能否顺利运营，就要看城市人口、就业分布、价格等因素。借用张波的话，有真实空间需求的地方，房子才算资产，没产业、没需求的地方，即使收上来也只是库存搬家。
对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前部分收储存在“先收后找用途”的现象，导致供需错配，后续各地应进一步向“以需定购”细化，先摸排保障房、人才房、安置房的需求缺口，再匹配收购房源的地段与户型，同时，还需要结合新的场景去挖掘需求，比如医院的陪护亲属和需要复诊的病人、陪读家长、新建厂区工人等。
最后，收储这笔账能长期算过来吗？
一方面，是单个项目本身能不能持续运营。
房子完成改造、顺利出租，并不意味着盘活已经结束，此后还有物业管理、设施维护、人员服务等一系列长期支出。保障房、养老院等项目又具有一定的公益属性，收费不能太高，项目收入未必能够覆盖持续的运营成本。刘晓博指出，收储时，地方政府虽然可以从开发商手中以市场价3—4折买入，看起来成本不高，但出租要按照保障房租金水平出租，也非常低，实际上很难不亏损。
另一方面，是地方财政和国企的承受能力。
白小姐表示，收储属于大额前置投入，资产回报周期极长，保障房、养老、公共文化项目现金流偏弱，多数地方依靠国企举债收储，如果无法实现REITs证券化退出，长期债务压力就会持续累积，地方很难大规模支持收储。
因此，未来需要解决的不只是“有没有钱收”，还有如何形成资金闭环。白小姐认为，后续政策完善方向，一是要区分纯市场化资产和具有公共属性的项目，对收储项目做好资产匹配评估机制，避免一刀切后各方都不满意；二是要完善退出渠道，探索发行公募REITs，帮助收购主体回笼前期投入的资金，实现资金循环。
说到底，收储不是把房子和土地买下来就结束了，而是要为闲置或低效利用的空间重新找一份“工作”。深圳大学缺少宿舍，就把现成的商品房改成学生宿舍；武汉市缺少医院，就把闲置写字楼改成医院。未来，当城市出现新的空间需求，未必都要先急着盖新的，而是可以看看已经拥有的房屋和土地。
当收储从“买房去库存”转向“长期城市运营”，它所改变的，也就不只是楼市，还有城市中千千万万人的生活。
作者|蒋紫涵
主编|何梦飞
图源|VCG、网络
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